Al fine di favorire la ripresa del mercato immobiliare, la Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022 del 29 dicembre 2022, pubblicata sul Supplemento Ordinario n°43 della Gazzetta Uffi ciale n. 303 del 29 dicembre 2022), ha introdotto, in alcuni casi prorogando quanto già previsto negli anni precedenti, una serie di agevolazioni fiscali.
Agevolazione “Under 36”
In primo luogo, dopo un’iniziale incertezza sul punto, sono state confermate anche per il 2023 le agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte degli “under 36” originariamente previste dall’art. 64 commi ’articolo 64, commi 6, 7, 8, 9 e 10 del D.L. 25maggio 2021 n. 73 convertito con Legge 23 luglio 2021 n. 106, che prevedono l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per poter beneficiare dell’agevolazione devono ricorrere dei requisiti di carattere sia oggettivo che soggettivo. Quanto ai requisiti oggettivi, deve trattarsi di atti di trasferimento a titolo oneroso di “prime case” di abitazione, ad
eccezione di quelli che abbiano ad oggetto immobili rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9 (immobili di lusso). Il diritto trasferito non deve essere necessariamente quello di proprietà, potendo gli atti essere traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dei diritti di uso e di abitazione. Sotto il profilo soggettivo, l’acquirente non deve aver compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto viene rogitato ed avere un ISEE (indicatore situazione
economica equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. La norma prevede, altresì, che i finanziamenti richiesti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili per cui ricorrono tali requisiti sono esenti dall’imposta sostitutiva (pari, in questi casi allo 0,25% dell’importo richiesto a mutuo) dell’imposta di registro, di bollo, ipotecarie e catastali. Viene inoltre prorogata per tutto il 2023 anche l’ammissione al fondo di solidarietà per i mutui fino ad un importo massimo di 250.000 euro, in forza del quale le garanzie per l’accensione vengono offerte dallo Stato.
Detrazione IRPEF del 50% dell’IVA
Importante novità prevista nella nuova Legge di Bilancio è la detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni ad alta effi cienza energetica, già riconosciuta nel 2016 e prorogata fino al 31 dicembre 2017. Rientrano nell’ambito di applicazione della norma le cessioni eff ettuate entro il 31 dicembre 2023 da organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) o imprese costruttrici nel senso ampio del termine, ricomprendendo tutti i soggetti che abbiano posto in essere interventi tali da determinare l’applicazione alla cessione dell’IVA come le ristrutturazioni maggiori ai sensi dell’art. 3 lettere c) d) ed f) del Testo Unico in materia edilizia (DPR 380/2001). L’immobile ceduto deve essere un’unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B. L’agevolazione ha un ambito applicativo più ampio rispetto a quanto visto in precedenza; infatti, della stessa si può usufruire sia in caso di acquisto di immobili come prima casa, sia
per l’acquisto di seconde case o immobili di lusso. La detrazione in commento spetta nella misura del 50% dell’IVA pagata nel periodo di imposta 2023 e deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importodi cui la prima viene detratta nell’anno in cui avviene la spesa e le successive nei nove anni seguenti.
Rideterminazione del valore di acquisto dei terreni
Tra le agevolazioni prorogate dalla Legge di Bilancio 2023 rientra anche la possibilità, ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze in fase di cessione, di rideterminare il valore di acquisto dei terreni attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 16%, da calcolarsi sul valore del terreno stesso. La previsione si applica ai terreni edificabili o con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2023. Il valore del terreno deve essere determinato sulla base di apposita perizia giurata di stima, da effettuarsi entro il 15 novembre 2023. Il valore così stabilito viene assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, che può essere suddivisa in tre rate annuali di pari valore, le ultime due maggiorate di un interesse nella misura del 3%
annuo.
Assegnazioni e cessioni agevolate di beni ai soci
Si riaprono anche le porte alle assegnazioni agevolate di beni ai soci, con la finalità di svuotare o cancellare tutte quelle società inattive oppure “di comodo”. Questa possibilità, già prevista nel 2016 e prorogata sino al 2017, è stata riproposta anche per l’anno 2023, senza alcuna differenza sostanziale. Si sancisce, in particolare, la possibilità per le società commerciali di assegnare o cedere beni ai soci scontando un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze pari all’8% (10,5% per
le società di comodo, in cui vengono fatte rientrare quelle non operative di almeno due dei tre esercizi precedenti quello in corso al momento dell’assegnazione). Lo stesso si prevede in caso di trasformazione delle società in società semplici, purché la trasformanda abbia ad oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni assegnabili. Passando ai beni oggetto dell’assegnazione, questi possono essere sia beni immobili che beni mobili registrati, come anche beni strumentali per loro natura, purché non siano utilizzati direttamente dalla società al momento dell’assegnazione. Quest’ultimo requisito non deve essere rispettato nel caso in cui i beni siano stati concessi in locazione. Rimangono esclusi i terreni coltivati direttamente. La norma prevede poi diverse alternative per il calcolo del valore dei beni immobili ai fini della determinazione della plusvalenza. Può, infatti, essere alternativamente utilizzato il valore normale dell’immobile (determinato con i criteri e le modalità previsti dal primo periodo del comma 4 dell’articolo 52 del Testo Unico dell’Imposta di registro), il valore catastale, oppure un valore intermedio tra questi due. Per le assegnazioni e le cessioni si prevede,in aggiunta, che l’imposta di registro, ove applicabile, venga ridotta del 50%, mentre le imposte ipotecaria e catastale vengano applicate in misura fissa. Sotto il profilo temporale, le cessioni, assegnazioni e trasformazioni devono essere poste in essere entro il 30 settembre 2023.
Notaio Stefania Anzelini
Studio Milano Notai
stefania.anzelini@milanonotai.it
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