> Art. 7 DL 30.04.2019 n.34 conv L 28.6.2019 n.58

Il decreto crescita del 2019 ha introdotto un’interessante novità al fine di incentivare lo “svecchiamento” del patrimonio immobiliare nazionale. Oltre a fornire stimoli all’economia, scopo del decreto è incentivare le ricostruzioni o le ristrutturazioni “pesanti” che permettano un significativo miglioramento qualitativo degli edifici, sia rispetto la normativa sul risparmio energetico che quella antisismica. La norma si rivolge quindi principalmente ai professionisti del settore ma presenta risvolti particolarmente interessanti anche per i privati cittadini.
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Vediamo in dettaglio:
L’agevolazione può essere richiesta solo in caso di cessione (da parte di chiunque) di interi fabbricati (non porzioni di essi) a imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Sono quindi escluse le cessioni a privati.
L’agevolazione consiste nell’applicare le imposte di registro/ipotecarie/castali in misura fissa, quindi complessivamente 600 euro a prescindere dal valore dell’operazione. E’ valida per gli acquisti effettuati entro il 31.12.2021.
L’acquirente deve procedere alla demolizione e ricostruzione dell’edificio oppure a interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (lett. b), c) e d) del art. 3 c.1 DPR 380/2001).
Le opere effettuate devono essere conformi alla normativa antisismica vigente.
L’agevolazione intende perseguire finalità ambientali e quindi l’edificio risultante deve essere in classe energetica NZEB, A o B.
Entro 10 anni dall’acquisto l’acquirente deve procedere alla cessione dell’edificio risultante. Nel caso risultasse un edificio con più unità immobiliari, la norma è rispettata se l’alienazione riguarda almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato.
Nel caso non venissero rispettate le condizioni di cui sopra (tutte) l’Agenzia delle entrate procederà ad assoggettare l’intera operazione alla tassazione non agevolata applicando, oltre agli interessi di mora, una sanzione del 30% sulle imposte dovute.
Le norme appena citate sono particolarmente interessanti nei casi in cui normalmente si applicherebbe l’imposta di registro proporzionale (9%) o anche le sole ipocatastali (sempre proporzionali al 3+1%).
Si tratta quindi dei casi nel quale il venditore è un soggetto privato (registro al 9%), quando il venditore è un’impresa in esenzione IVA (registro al 9%), quando la cessione è di un fabbricato strumentale in esenzione o imponibilità IVA (ipocatastali al 4%).
Per meglio comprendere come si applica la norma e i suoi effetti concreti, immaginiamo un esempio che può capitare abbastanza di frequente: un privato cittadino che possiede un edificio di discrete dimensioni ora non più rispondenti alle sue esigenze vorrebbe ora suddividerlo in più unità abitative. Ipotizziamo che la rendita catastale dell’edificio sia 1.200€ (categoria A2) e che il prezzo pattuito per la cessione sia di 700.000€.
La tassazione ordinaria in caso di vendita a impresa costruttrice risulterebbe quindi del 9% a titolo di imposta di registro, del 3% come imposta ipotecaria e del 1% come imposta catastale. 13% che su 700.000€ si traduce in 91.000€ di imposte a fronte dei 600€ della norma agevolata.
Un secondo esempio su fabbricati strumentali: la società industriale alfa possiede un vecchio capannone industriale di 3000mq ormai vetusto e non più utilizzabile ai propri fini. Lo vende all’impresa costruttrice beta per 1.000.000.=€
La tassazione ordinaria del caso sarebbe la seguente: IVA in reverse charge (e quindi nessun esborso finanziario), registro 200€, ipocatastali 4% (3+1), per un totale di 40.200€. Con la norma del decreto crescita, oltre al regime IVA che nn viene modificato, si applicherebbero le imposte fisse per 600€ con un risparmio conseguente di 39.600€.

Dott. Fabrizio Francescut | Studio Francescut | fabrizio@francescut.it | www.francescut.it